房子与贷款示例
万元
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万元
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还款方式
买房的一次性支出—
㎡
万元
万元
万元
万元
除契税外的费用每个城市、每套房都不一样（新房、二手房差别很大），请按自己的情况填；不确定就填 0。可以用二手房交易税费工具另算再填进来。装修花掉的钱算作拿不回来的。
买房之后每年的持有成本
元/月
%/年
维修等按购房价的百分比算，不随房价变化。个别城市对个人住房征收房产税（试点），没有计入，需要的话折进“物业费”里。
租房
元/月
%
租一套和这套差不多的房子的价格。租金每 12 个月调整一次。
情景假设（这几个最重要，也最没人说得准）
%
%
%房价
年
“投资收益率”是不买房的那一边，把首付和每月省下的钱拿去投资能赚的年化收益（按复利、不扣税）。房价涨幅和投资收益是假设，不是预测。
计算方法、没有算进去的东西、依据
- 怎么比：买和租从同样多的现金开始（买方：首付 + 一次性支出；租方：同样的钱留在手里投资）。之后每个月，两边的预算一样：买方的“月供 + 持有成本”与“租金”，较高的一边照付，较低的一边把省下的差额拿去投资。
- 净资产：买方 = 房价 ×（1 − 卖房费用）− 剩余贷款 + 省下钱的投资账户；租方 = 投资账户。N 年末哪边大，哪边划算。“盈亏平衡”是买方净资产第一次追上租方的时间（月末之间线性插值）。
- 各项的算法：月供按等额本息或等额本金（月利率 = 年利率 ÷ 12，两笔贷款同一期限，利率不变、不提前还款）；房价按月等比上涨；租金每 12 个月上调一次；投资年化收益按复利折成月收益率 (1 + i)^(1/12) − 1；全部是名义金额，没有按通胀折现。
- 契税：按财政部、税务总局、住房城乡建设部公告2024年第16号（2024 年 12 月 1 日起执行）：家庭唯一住房 140 ㎡及以下 1%、140 ㎡以上 1.5%；家庭第二套 140 ㎡及以下 1%、140 ㎡以上 2%。第三套及以上没有这个优惠，按当地法定税率（多数地区 3%，请核对）。计税依据是不含增值税的成交价，这里直接按房价算，略偏高；以税务机关核定为准。契税也可以自己填准确数字。
- 没有算进去：通胀与折现、房产税（个别城市试点）、租房押金和搬家成本、房屋折旧和大修、贷款利率调整与提前还款、两边的税、断供风险，以及居住稳定、学区、落户等不能用钱衡量的因素。
- 这是情景试算，不是投资建议。它回答的是“如果这些假设成立，结果是什么”，不预测房价、租金和收益。月供、提前还款的细节可以用“房贷计算”工具另算。
买和租的净资产，逐年对比
谁赢，取决于两个假设：房价涨幅 × 投资收益率
逐年对比（单位：万元）
“累计支出”是实际从口袋里掏出去的钱：买方 = 首付 + 一次性支出 + 月供 + 持有成本；租方 = 房租。净资产已经把房子的价值、剩余贷款和投资账户都算进去了。
这次的假设（打印时一并带上）
这是情景假设下的推算，不是投资建议，也不预测房价、租金或收益。月供细节可用房贷计算另算。